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多地开始放松调控:只是对过严政策修正罢了

 

▲资料图 图片来源:视觉中国

日前,青岛市暂停了买房摇号政策。理由是,该地商品房销售市场基本稳定,摇号已没有存在必要。至此,在青岛实施了仅半年的摇号政策,告一段落。

屈指数来,从中央经济工作会议至今,全国已有多地给楼市松了绑:菏泽取消限售、杭州和珠海放松社保、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制、佛山放宽入户条件、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率、山东菏泽取消限售政策,合肥悄悄松绑限购……这引发不少人的猜测:楼市调控政策要退出了吗?房价又要上涨了吗?

 

局地调整难成全国风向标

首先要说的是,尽管不少地方似乎在调整楼市政策,但尚未普及全国。

从国家统计局发布的70大中城市房价统计数据显示,2018年11月份一线城市新房价格环比微涨,但二手房价格持续下降,二线城市一二手房价格环比涨幅均与上月持平,三线城市环比涨幅均回落。截至11月,全国商品房销售面积增幅降至两年来的最低点。

由此看来,这一轮楼市调控终于初见成效,一些地区房价快速上涨的势头得到遏制。加上当前经济发展的内外部不确定因素增加,经济运行面临下行风险,在此形势下,部分地区的楼市调控政策出现松动,难免让市场浮想联翩,国家会不会为了保经济而放松房地产调控?

我认为,大家不必对此多虑。这一轮所谓“史上最严”楼市调控,恐怕不会那么快地转向全面放松。而对于局部地区的个别措施,应该具体分析,某些地方的政策变动属于对之前严厉调控矫枉过正的政策进行修正,是让一些短期的、不合理的行政措施回归市场,从这个层面来讲,还有很多地方应该对现行的调控政策进行修正,比如限价;而像山东菏泽则属于三四线城市,不是主流,不能成为全国楼市政策变化的风向标;至于安徽合肥,据媒体报道,官方并没有发布书面文件,仅是口头(电话)通知,估计是在试探。

 

▲资料图 图片来源:视觉中国

 

房地产绑架实体经济现状仍未改变

其次,房地产绑架实体经济现状仍未改变。

我认为,关于楼市调控会不会放松、该不该放松的判断,不应该从个别地方暧昧不清的政策调整来看,而应该从以下几个现实问题来分析。

要特别弄清楚的是,国家为什么要调控房地产市场?

过去20多年来,由于一些地区过于依赖土地财政,加之炒房资金大举涌入,导致了房价的畸形快速上涨,民众收入房价比越来越悬殊。不但累积了严重的房地产泡沫,为宏观经济健康发展蒙上一层阴影,更重要的是,由于楼市的抽血作用,严重扭曲了实体经济。

从另一个角度来看,面对巨大的购房负担,民众未能享受到这20年来国民经济高速发展所带来的红利。根据某智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告,如果一个家庭(注意不是个人)想在深圳买一套房子,不吃不喝也需要39.64年;在上海,不吃不喝需要27.98年。买房压力如此之大,何谈民众的幸福感、获得感?

房价不仅绑架了实体经济,更是绑架了多数民众的生活。显然,决策层早已认识到了这一问题,始于2016年9月30日的本轮楼市调控已经两年有余,其间虽多次出现局部政策微调引发的市场关注,但中央一再强调“房住不炒”,多次释放坚持楼市调控方向不动摇的信号。

 

本轮楼市调控的目标远未达成

再次,必须看到,本轮楼市调控的目标远未达成。

目前各地楼市销售及价格总体上只是增幅放缓,实际还在增长,即使有些地区出现价格回落,也是在长期快速高涨基础上的有限下滑。但与此同时,实体经济艰难的现状并未好转,就连以往风光无限的互联网虚拟经济,近期也出现了裁员潮。

如果此时各地考虑短期经济增速,打着“因城施策”的大旗,动摇“房住不炒”定位,极有可能再次引发房价非理性上涨,使得近2年多的调控成果功亏一篑,进而引发更多更大的“次生灾害”。届时,实体经济将更加困难,这显然是决策层不希望看到的。

因此,综上所述,我认为,无论是房地产市场自身的周期,还是政策周期,抑或是宏观经济的大周期,其实都到了一个转折点。而由于这三大周期的叠加,中国楼市的拐点将至。

 

▲资料图 图片来源:视觉中国

 

中国楼市的拐点将至

从市场周期来看,自2014年9月底以来的这一轮房价上涨,到了2017年底,市场拐点已经出现了。

一是从价格来看,当前北、上、广、深4个一线城市二手房价格都在下跌。值得注意的是,新房市场由于限价导致市场失真,二手房价格更具参考性。

二是成交量大幅下滑,全国商品房销售面积增速连跌4个月。以传统楼市旺季的“金九银十”为例,去年“十一”黄金周期间,个别城市房地产成交量下滑90%,下滑50%的比比皆是,说明市场整体在降温。

第三,从土地市场来看,土地溢价率相对于2016、2017年大幅下降,很多地方平价卖地都会流拍。根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示,2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗,创中国房地产市场化以来土地流拍之最。

其中一线城市由于房价停止上涨,土地流拍最严重。而四五六线城市因为有棚改的后续效应,情况还不是太严重。不过,2018年下半年以来,一些城市及时停止了棚改,这意味着最后一个政策红利也消失了。

总之,过去不断支撑大家购房的政策基本上都取消了,房地产政策周期的转折点出现了。

 

事情正在起变化

再从经济大周期来看,由于经济发展的外部环境发生变化,内外部不确定因素增加,当下经济运行也存在着一定下行风险。

日前,建设银行董事长田国立在北大光华新年论坛上称:房子我们真的盖够了,空置率很大,现在你买房就是高位接盘。

我认同这一观点。要知道,居民购房按揭贷款在银行业务中一直占据很大比重,这一块业务不但规模大、期限长,而且还款稳定,坏账率低,属于优质资产。所以从理论讲,银行一定是希望房价一直涨,然后开发商一直借钱盖房,客户一直贷款买房,这样,银行不就有源源不断的稳定利润了吗?既然如此,银行高层为何还要说出上述不但讨人厌,而且违背自己业务利益的话呢?

春江水暖鸭先知。也许,作为整个房地产利益链条中连接供需双方最重要的一环,银行已经切实感受到了当前房地产市场泡沫引发的风险

总之,“事情正在起变化”,中国房价作为整体而言,不存在又要上涨的基础,恰恰相反,房地产市场拐点大概率地将至。

□陈思进(资深风险投资人士)

编辑 李冰冰 校对 李世辉

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